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观前地区此时期也有了一定发展。
但古城区狭窄的街道将它与火车站和石路地区相隔离，联系不畅。
吻年的《吴城工务计划设想》将街道整理作为城市建设的首要任务，连接石路和观前街的景德路首先被拓宽，之后火车站与观前地区也直接连通。
整个观前街由此兴盛起来，与石路地段共同成为吴城最热闹的商业中心区。
总体上，吴城第三代商业中心区有以下几个特征：”吴城此时期不再是传统的手工业商业中心。
而成为周围地区的“销金窝子。
和“存钱码头”其消费城市的性质为商业中心区抹上了一层独特的色彩。
观前地区金融业占有重要地个，钱庄银行林立成为吴城新的金融中心，而石路地区消费场所兴旺，茶馆小菜馆、戏院、旅社等设施的兴盛与整个城市的衰退景象形成鲜明对比。
2，商业中心区的崛起直接与陆路交通相关。
特别是与火车站的联接成为重要因素。
阁门外地区本是吴城的水运中心，“自设火车站后。
客商往来，货物上下。
要形繁盛，在该处设立落地捐分局一处。
以便各货就近报税”城内呕一；哟年间改建拓宽的两条循环街道。
将观前街与火车站相连。
促进了观前地区的繁荣。
3，商业中心区是吴城当时生长最快、变化最大的地段。
商家的增多带来地价的上涨”咽年观前街每亩达。
元，是地价最高的地段。
同时，观前街不失时机地进行拓宽，大小商号纷纷扩建翻新，有的采用洋式店面。
形成一道新的风景线。
南面的北局地区也先后建起国货大楼、戏院、电影院、书场。
围合成一个以绿化为主的中心广场，它代表了吴城新型的集文化、娱乐小商业为一体的城市开放空间的出现。
4。
城市商业区呈“双中心，的布局。
一个位于城外的水运交通枢纽处，是传统的批发和零售市场，周围有较多的旅馆、饭店和文化娱乐设施；一个个于城内的地理中心，是融零售、金融小文化、娱乐、餐饮、服务等多功能的新型商业中心区。
两个商业中心区既相对空间分离。
又相互功能联系，处于此消彼长的波动中。”
张羽这次的准备工作做得很足，不仅是解说，而且弄到了一些珍贵的古画和老照片。
用幻灯片在会议室里放出来，在旁边还有一副吴城地图。
三者相加，效果相当不错，十分直观。
萧震直到现在为止。
心里对这次调研还是比较满意的。
张羽继续道：“然后是萎缩阶国前期”忸4盯8年。
解放后吴城由消费城市转向工业城市，社会主义公有制在商业和服务业中推广，观前和石路作为两叮，商业重点区得以保存，个体私营店铺则在网点调整时被撤并。
“文革，期间。
观前地区成为“革命，的中心；石路地区多家商店被毁，商业区逐步萎缩。”
虽然面对这一段历史，大家都已经习惯了，但毕竟不好一直谈。
张羽也很聪明。
对此一言带过，立刻接口：“但是我们分析过去。
是为了正视当前，展望未来，所以我接下来分析一下当代吴城商业中心区的萧震知道，今天调研中小张羽汇报工作最关键的部分即将到来了，也摊开纸，拿起笔，准备做记录。
这个动作现在已经有些少见了。
如今在一般情况下。
领导发言。
下面的干部做记录，那是当然的。
但下面作报告。
领导做笔记，则比较少见。
规划局的干部们不知道萧震的习惯。
但看见这个动作。
也还是清楚萧发对这次调研的重视。
一个个更加打起精神来。
张耀倒是清楚，其实萧寂这个动作虽然也不是每次调研都会做出，但也不算少见基本上除了纯粹的“认路”之外。
萧震有正儿八经的工作要调研的。
都会做一些笔记。
至于这些东西最后萧震有没有真正在意，那就是他张耀也不清楚的了。
只是据钟毓说萧震晚上有整理工作笔记的习惯。
也许，他真的会看一看吧。
张耀心里想着，张羽的声音却继续传来：“吼年至今。
也就是改革开放后，吴城经济职能由原先以工业为主转向二三产业结合的综合职能。
咽年，观前街辟为全国第一条步行街。
每天由个体工商户形成夜市。
此时期中心区以传统的老店、名店和专业型中小店铺为主，大多沿街布置，呈现出传统的商市风貌。
呐年代以后，吴城经济持续高速增长，成为长江三角洲地区重要的中心城市之一。
一方面。
城市面临着经济产业结构的战略调整以及迅速发展第三产业的需要；另一方面。
土地使用制度的改革、级差地租的运用和房地产业的发展以及大量外资的弓入大力推动了城市中心区的开发。
商业中心区的格局和形态都发生了显著变化。
主要有4点：”商业设施的构成变化。
商家突破了单一经营的传统模式，融商业、娱乐、餐饮、休闲小办公等为一体的综合性大商场增多，而专业性商场、传统类名店和服务类设施逐渐萎缩。
据鹏年的调查资料显示。
市区建筑面积以上的大中型综合商厦已达刃家。
在建巫家。
总计口家。
石路地区内，集中了市区田的大中型零售商场。
2，布局结构的不平衡。
由于人民路是古城的南北向主干道。
大型商场集中在观前街与人民路的交叉口周围建设，呈丁字型布局，购物人流集中。
经常弓发人民路的交通不畅。
而观前东部商家和购物者较稀疏。
未起到人流的平衡和疏散作用。
3。
空间形态的变化。
观前地区有建筑离度的限定，新建商场就水平向扩展成方整体型，构成了高密度的沿街立面。
原先“沿街一层皮。
式的传统商业街模式被商场的插入所打断，形成荐面结合的模式，部分地段随着商场的增多演变为成片的布局。
石路地区则垂直向生长。
共有刀余幢高层商业综合楼在此时期兴建。
4。
公共空间的商业化。
大量商场建设使原本有益于社会交往的街道生活空间趋向消失，以追求利润为目的的商业空间增多，商业区的步行活动越来越简单，除了购物。
其它如休憩、交往和闲逛等非消费行为因失去物质环境的依托而变得困难。
商业的雷同建设和无序发展导致了商场的效益不佳。
甚至亏本经营。
同时，综合环境联七、物质环境老化和交通环境杂乱。
致使商业中心区的含金量明显下跌。
呐年吴城开始对观前地区进行整治更新。
其功能定位为“具有浓郁地方特色的融商业、文化、宗教于一体的市区购物小餐饮、休闲和旅游中心”萧震忽然插嘴问道：“那么小通过这些对吴城商业中心区历史进程的考察。
张局得出了一些什么结论呢？”“结论不敢说，只是略有所得。”
张羽谦虚道：“首先，吴城商业中心区的形成、发展及其空间分布是个因素复杂的动态过程，并与整个古城的城市形态演化构成一个互动整体。
其中，交通便捷性在商业区的形成中扮演重要角色，人口分布密度则与商业区的生长相互促进。
宗教设施等公众聚集场所往往也是商业区的生长点。
随着城市的扩展。
商业区演变成双中心的布局。
另外。
人为因素会对商业区的成长产生不同影响，如战争使商业区处于崩溃和修复的周期性振荡中。
更新了常规下难以调整的商业区功能结构以及空间分布，而规划建设一如开路、建公共设施等也会促进商业区的发展。
当然。
历史延续性是商业中心区的固有特征，内在的市场活性和外在的公众认同性使商业中心区在复杂的社会变迁中保持相对的区位稳定性。
其次。
商业中心区的演化和城市的道路交通结构总是处于相互促进、相互冲突和相互建构之中。
商业区兴起往往得益于良好的交通区位。
但它的进一步发展会从本质上要求吸引更多的商品和人流的集聚，而道路交通则要求合理疏散工一旦这种集聚的要求超过了道路结构的支撑阅值，商业区就会自发地施压，达到对周围道路结构的调整。
这种调整的力度主要反映在两个方面：一是地理区位。
商业区越是位于整个结构的核心，所起的作用也越明显。
二是发展规模。
商业区规模越大。
辐射范围也越广。
如明清时期间门商业区以外促内，弓发了古城区西北部的结构变迁。
再次，商品流能性质决定了吴城商业中心区演化的总体特征。
首先。
商品流通的广度和深度是和城市的区域地个及其发挥的辐射作用相匹配，这影响了商业中心区的规模乃至空间分布。
其次。
商品流通的内容与城市的功能定位密切相关。
这形成了商业中心区的地方特征和经营结构。
另外。
商品流通的模式也会随着社会生活和科学技术的进步而发生变革会使商业中心区的结构形存和总体布局发生相应变个然后。
公众活动是商业中心区演化的持久动力。
作为市坊制解体的衍生物，商业中心区从一开始就不仅是商业设施的集中地，而且更是市民的重要生活场所。
虽然吴城各时期商业中心区的行业构成、市场内容、空间形态乃至总体布局都不尽相同。
但其固有的开放性和公众性吸弓了各地区不同经济文化背景的人群。
最后，交通工具变迁是影响商业中心区演化的重要技术因素。
商品流通和公众活动是商业区构成的两个主要因素。
承载二者通达的交通工具也就成为其发展的重要技术支撑。
古代吴城市域范围不大且依水为生商业区的分布更多地依赖于货物运输，周门地区因对外水运便捷而崛起。
近现代吴城城稍有扩大，火车和公交车成为新兴的运载工具。
石路和观前地区先后繁华。
而当代吴城城的规模成倍增长，多数市民需借助交通工具到达古城商业中心区，过多的车辆交通制约了商业区的持续发展。
国外的历史也表明，私家车的普及是造成城市商业中心区衰败和郊区购物中心兴起的重要原因。”
萧震这次带头鼓起掌来，其余人自然也有样学样，一个个巴掌直拍。
生怕拍轻了萧书记看见有意见。
萧震却是拍了几下就停了手，笑着问道：“张局长工作做得很足小我很欣慰。
那么你对于现在吴城商业区。
有什么问题和建议。
譬如说商业中心区的整治这些方面。
有什么建议呢？”张羽笑道：“目前观前地区一、二期工程的整治已经完成。
玄妙观地段被开放成为市民文化休闲的佳地。
观前街的沿街旧建筑也进行了立面整修，通过加檐设廊。
形成粉墙黛瓦的江南民居风格，商业日销售量据统计比整治前增加刃次以上。
商业中心区作为城市中最具活性最具代表性的“核”在城市形态的历史演化中一直起着关键作用。
特别是对于吴城这个历史古城来说。
商业中心区的更新建设更应谨慎对待。”
萧震不置可否，只是说：“具体一点。
有针对性一点，我不听空话套话。”
张羽心中一凛，忙说：“是有些需要注意的问题，主要是以下几个，方面。
一是规模容量的控制：观前地区的整治目标将原先借助绝对区位优势单纯购物行为向凭借综合优势的多元化特色化方向转变，适应了观前中心区发展的未来趋向。
但从具体的规划指标和实际建设来看却不容乐观。
大型零售的总建筑面积由整治前的。
皿弥心增长到呕酗口。
这势必使整治更新变�