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但从具体的规划指标和实际建设来看却不容乐观。
大型零售的总建筑面积由整治前的。
皿弥心增长到呕酗口。
这势必使整治更新变成了再开发建设，加剧了此地区商业设施的集聚。
进一步引发人流的集聚。
对古城中心区的道路结构和土地利用都将产生不利影响。
观前地区前期的失败已证明了一项由市场操纵的商业开发所带来的发展可能比不发展带来更坏的后果。
单个项目的成功与否不能仅以自身的效益来衡量理应放在所处周围地域的背景中去分析。
吴城古城区的商业开发更应以历史文化名城保护的大局为重萧震听了这话，才收了声肃的脸色，点了点头。
张羽便继续说：“二是建设周期的调整：观前地区占地近皖。
有居民强户，企业单个鹏家，所涉及的部门达钦个，这决定了更新整治是一个复杂的社会系统，规划由此分三期实施。
然而就工期而言，首期从初步方案论证到最后竣工不足一年，其目的无非是追求短时的经济效益和社会效益。
而环境效益却因缺少精品意识而很难得到保障城更新是一个持久的、动态的、精致的、复杂的过程，商业中心区更是存在自我演化的特征，是一种独特的空间历史积累。
因此。
建议整治周期和分期宜根据市场情况和城市建设等因素动态调整，确保整治的渐进展开和良性循环张羽说到这点。
倒是很符合萧哀的心思。
不光点了点头。
还在笔记本上记下了几句话。
然后便听着张羽继续说：“三是公共环境的完善：社会进步使市民闲暇时间增多，“以出行城市中心区作为娱乐活动，的行为将大大增加，况且吴城向来就有，荡观前，的传统。
因此相比商业设施而言，中心区更需要营造多功能的公共开放空间。
历史形成的城市空间及其网络首先应得到强化和保留，此地区集中反映了吴城近代社会的生活变迁，是深层次过程文化的遗存，不能将历史文化名城的保护片面理解为建筑意义上的粉墙黛瓦民居风格的继承，以为只要控制建筑风貌就可以对古城大刀阔斧。
其次要适当开辟新的公共活动空间，塑造宜人的休闲交往场所和优良的生态环境，避免单一地追求视觉的美化和秩序化，整治后的观前街步行道上清洁明亮了，但也不见了大树，体现不出对城市生活和生态的基本关怀，这是非常可惜的萧震这叮，时候插了句话：“这一点说得很好。
对于历史名城的维护。
并不能满足于外表上的秦砖汉瓦、黛瓦粉墙。
关键是文化是不是得到了传承，另外生态环境的问题也很重要”人间天堂，是怎么体现的？是满地垃圾。
污水一城吗？这些问题。
都需要我们综合考虑，张局。
你继续。”
“是，萧书记张羽点头继续：“四是交通工具的引导：随着市区面积的扩大和市民经济水平的提高，原来去观前首选的自行车出行方式将发生转变。
西方国家的经验表明公交系统的良好运转是城市中心区复兴的契机和关键，是改善环境的基础保障。
因此，观前整治中除了在本地区适量配备停车场外，更应注重覆盖高效快速的公交系统与此地区的衔接。
这既可缓解古：区道路紧张、交通拥挤的现状。
又可提高中心区的可接近度。
同时。
采取有效措施（如控制停车位、扩大步行区等树小汽车进行有计划的抑制。
否则。
大量的私车消费不仅会对商业中心区。
而且会对整个古城的道路结构产生巨大冲击，进一步导致新一轮的古城区道路拓宽“啊。
说到这里。
我再插一句话。
萧客先前很少插话。
因为吴城商业中心的历史形成这些东西。
他肯定不如张羽这个专业人士有研究。
“专业的事情交给专业的人办”一贯是他的行事准则，所以他不插嘴。
但现在说到实际操作。
萧震就肯定要表达自己的意见了，要不然他萧书记一直保持沉默。
下面的人也不好领会领导的意图，那事情就难办了。
就算下面的人摸索着办了。
也容易办出不符合领导心意的事来。
于哪个方面来看都不好。
所以萧震再次接着张羽的话说道：“说到这个交通问题，我要告诉大家一个事。
据有关部门分析。
大概到刃旧年左右，我国的汽车销量将会超过美国，达到年销售一千万辆以上。
此后还会继续发展，甚至有望在刀口年左右突破四万辆大关。
几乎达到美国两倍。
雄踞世界汽车销量榜首。
我说这个，话的意思是想提醒大家。
作为华东地区经济的领先城市。
我们吴城汽车总量可能会在今后数年出现爆炸式的增长届时吴城城区的交通压力将会很大我们的城市规划部门对此一定要有预见性。
要高瞻远瞩。
我们不能一个规划做出来。
只能用区区几年就要修改。
甚至动大手术。
要尽量杜绝这样的重复建设。
让每一份力量都得到最完全的发挥，而不是浪费。”
他说完，朝张羽一摆手：“张局继续。”
张羽被萧定打断倒是没有什么意见，领导打断你的讲话，然后把你的意思肯定一番，再强调一下，那是对你肯定，这不是什么不好的事。
张羽自然不会误解，听得萧哀的话，张羽便说：“好的萧书记。
最后我说一下关于商业中心区的孕育问题。
如果说商业中心区整治在于环境质量的综合提高和空间功能的局部重组，是空间存量调整的话，那么商业中心区的孕育则在于城市发展的结构完善，是空间增量的布局。
纵观古城商业中心区的变迁史，自民国后古城已形成第三代商业中心区“双核对峙，的态势当时建成区不足欲昭。
目前吴城的城市形态经历着前所未有的变化。
东园西区的崛起使市区扩展到了田多闹，而商业中心区的布局却变化不大。
这一方面制约着新区的进一步发展，另一方面加重了古城的交通负荷。
如今观前街两端的人民路和临顿路拥堵现象十分突出，古城区机动车日间平均时速不到小时。
新的总体规划明确了城市采用“分散组团式，的总体布局，以“控制古城容量，优化环境”事实上。
早在哟年代就有学者针对当时“东城西市，的规划布局。
提出商业中心区的“双核结构菱形弓力模式”建议限制观前地区经济、用地和建筑规模的盲目膨胀。
加速新区中心区的发展，但由于计划经济下城建资金缺乏等原因未能实施。
近期城建投资渠道虽已拓宽，但又受投资规模、回报率和周期等影响。
以政府和开发商为主体的城市建设者更多地把资金投向居住类建筑，因而城市外部形态在不断扩张，而规划的新区商业副中心发展却不明显。
另外，“建设新区，保护古城。
作为解决吴城古城保护与发展矛盾的一叮，很好政策小曾在；咖年代得到一定的执行。
但在目前市场经济的大环境下。
各级政府都受“发展优先，和“经济理性，的思想观念左右，缺乏有效措施来协调古城区和开发区的利益冲突。
如果古城区的经济发展需求只能在自己区内得到平衡。
必然会出现各种以“保护，为名义的更新改造，而基本的保护原则由于难以用短期的商品货币形式来衡量，实际建设中往往在行政干预或强势利益集团介入时首先成为调整对象，导致古城区商业开发的力度越来越大。
商业设施越来越集中，最终摒弃吴城“东城西市，的初衷，甚至弓发更为严重的城市结构性问题。
小张羽这个话说得就有些重了。
可谓直指政府和一些部门的缺点。
规划局内部的一些人都已经心头打鼓，只等萧书记变脸，但意外的是，萧定虽然脸色变得严肃，却绝无不悦的意思。
反而低着头在笔记本上飞快的写着。
张羽说到这里，反正也是豁出去了，便接着说：“因此，我认为有必要加强城市规划对商业区发展的宏观弓导和调控作用，在实现与维护市域整体利益和长远利益的同时，顺应城市形态的扩展，利用政策扛杆吸引资金的规模投入。
积极培育新核，促进吴城向多中心结构演化。
应该注意的是，古城原有核心是历史积淀。
经更新后保持着发展惯性，并且占据了区位优势。
所以，新商业中心区的建立势必是一个长期的艰巨过程。
这一方面要求决策者审时度势，仔细考察商业中心区的历史变迁和现实基础，寻找交通条件和商业娱乐基础好的生长点可以与城外交通中转枢纽的建设统筹考虑。
积极创造开发条件；另一方面要求新商业中心区的培育应从整个商业体系中去研究，设施构成、空间形态以及规模档次应该保持自身的特征，走互补性道路，避免重复建设。
新商业中心区的塑造应有新时代的市场经营模式和文化技术特色。
我的报告完了。
谢谢萧书记、张秘书长和各位领导。”
萧寅等大家鼓掌完了：“刚才张局长针对我们吴城商业区。
以史为鉴。
做刻的认识。
指出了目前存在的一些弊端，并针对这些弊端。
做出了相应的建议。
我认为张羽同志说得很正确。
我都同意。
同时。
我也由此看到。
规划局虽然在前阶段出现了一些问题，一些领导干部因为这样那样的原因。
背离了正确的人生观、价值观。
走入歧途。
葬送了自己的前途，辜负了组织的信任。
但是规划局的大局还是好的。
市委、市政府对规划局的工作。
也是满意的。
今天我到这里来。
就是想告诉大家，不要有思想包袱要相信组织。
组织上能够分辨出哪些同志是兢兢业业、勤勤恳恳为人民服务的，哪些人。
才是奢侈腐化，辜负党和人民期待的。
对于兢鼓业业勤勤恳恳为人民服务。
为老百姓办实事的同志，我们要善于发现。
勇于提拔；对于那些奢侈腐化、道德败坏的，我们要严肃对待。
绝不手软！”萧寅顿了一顿。
继续道：“另外，今天刚才张局由商业区的问题，谈到了环境治理问题。
我这里要告诉大家一件事。
就在前不久，国家高技术研究发展计划即“蹦，计划几重大科技专项“吴城市水环境质量改善与综合示范，项目签字仪式已经在我市举行，这标志着河海大学申报该项目获得成功。
在不久前由我们吴城市政府及有关部门组织的申报答辩会上。
河海大学的项目实施方案得到与会领导和专家的一致肯定和高度赞誉。
经专家评议。
最终确定由河海大学任项目组组长。
负责这叮，课题经费达；必亿元的国家重大科技项目的总体方案制定和具体实施，并将于近期正式启动。”
萧震说话，一段话说完，掌声那是必须的，下面的干部自然是万分自觉的鼓掌。
只要是感到萧震一段话说完。
甭管说的是什么。
立马鼓掌。
萧震反正也早就习惯了，却也不为己甚。
等他们鼓掌完了。
才继续说道：“我们吴城号称“人间天堂”境内河道纵横，湖泊众多，水域面积占市辖总面积的钦5劣。
是典型的江南水网地区。
水是吴城城市建设的灵气和经济发展的有利条件。
但水质恶化问题又成为吴城经济、社会可持续发展的瓶颈，同时其城区民居稠密小道路狭窄、古老建筑多且不能承受施工扰动的古城特点给水环境的治理带来很大困难。
河海大学就“吴城市水环境质量改善与综合示范。
项目提出的实施方案。
将通过采用城市密集区污水收集集�