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天津、塘沽、广州、镇江等地有大量房地产。当时，他年仅26岁，比他大15岁的胡雪岩，此时还在忙着事业的开拓；比他大14岁的盛宣怀，则还在乡下印望星空，想着如何到大城市出人头地。
房地产是个资金密集型行业，徐润四处融资，从国内的钱庄到外资的银行，大量贷款，以新债还旧债，进行滚动开发。这种现金链高度紧绷的游戏，被法国人的军舰轻易地毁灭了。上海房地产狂跌时，徐润名下的房地产虽然市值高达340多万两，但仅仅来自22家国内钱庄的贷款总额就高达250多万两，负债率超过73％。债权钱庄公选出6名代表，徐润也派出6名高管，双方组成的“联合工作组”研究来研究去，决心还是拉新股东入伙。不过鬼使神差般地，他们居然找上了日夜谋划着重归招商局、踢走徐润的盛宣怀，真是与虎谋皮，也可见买办出身的徐润的确不会讲政治、看风向。
盛宣怀四两拨千斤，一出手就抓住了徐润的命根子：徐润炒房时，挪用了招商局公款16万两，数目虽小，但性质严重。随即又牵连出徐润以招商局信用担保自己的贷款，涉及贷款金额居然高达160多万两，这等于将国有资产也牵扯进了房地产泡沫之中。
在盛宣怀义正词严的逼迫下，徐润被迫将镇江及上海永业里、乍浦路等处的房产以低价抵偿招商局欠款。徐润被开除出招商局，同时革除开平矿务局会办之职，贱价出售手头房地产，以归还所有涉及招商局信用担保的贷款，直接经济损失高达近90万两自银。
最为郁闷的是，法国人一走，他那些被迫“割肉清仓”以筹资的房地产，旋即升值十倍，高达2000万两白银。
在一个人人裸泳的年代，权力作为第一生产力和第一生产要素，就是那决定令谁彻底“走光”的潮神。大清国实在并无企业家，只有“奴家”。“奴家”只能委身潮神的怀抱，以获取那点傲立潮头的机会……
第三十八章 骑着毛驴上北京
【 在那些看似无稽的“风水”等遁词背后，恭亲王、李鸿章们的主要顾虑，
是国家的经济主权不能轻易让与外人，铁路要尽量保留到中国自身经济恢复
之后，自行建造……】
威妥玛大叔骑着毛驴上北京，这令他十分郁闷。
“大叔”其实并不大，在出任大英帝国驻大清帝国代理全权公使时（1864年），才46岁，只因为长着一部英国人爱留的大胡子，显出一幅“大叔”样儿。
威妥玛之前到过北京，但那时骑着战马，或坐着英军的军用马车。战争结束了，作为外交官，他只能和其他西方人一样，骑着毛驴上北京。尽管所有的人都认为这实在不是件体面的事情，但别无选择––毛驴是通往大清国伟大首都的唯一交通工具。
在美国使馆举行的某次晚宴中，他向美国传教士、后来出任北京大学（“京师大学堂”）首任校长的丁韪良发出了抱怨。丁韪良宽慰他说：“希望你一直担任女王陛下的公使，一直到能乘着火车离开。”
威妥玛很高兴地说：“让我们为此干杯吧。”
威妥玛是个不折不扣的汉学家，著名的“威妥玛拼音”就是他的科研成果，大大提升了外国人乃至中国一般大众学习中文的效率。但从他对毛驴的不满来看，他似乎并没听说过“天上龙肉，地上驴肉”的说法，骑着毛驴那差不多等于乘龙前进呢。他似乎更不明白，中国人之所以如此喜爱毛驴，其性情温驯、刻苦耐劳、繁殖力强等特点，不正是主人们性格的写照吗？
要想富，先修路；火车一响，黄金万两。这是包括威妥玛在内，生活、工作乃至战斗在大清国这“同一个世界”的洋人们的“同一个梦想”。
威妥玛上任前一年（1863年），年轻的恭亲王己经开始主持大清中央的日常工作，大清国的改革开放正在徐徐展开。而英国这时也已经从穷凶极恶的洋鬼子，成了大清政府的好朋友，并将帮助大清国改革、开放，乃至协助镇压太平天国暴乱，当做了自己的国际义务。
英国人向大清中央提出了一个雄心勃勃的铁路计划：以汉口为中心，南达广州；东达上海；西经四川、云南等省，直达印度；北由镇江到京津。其实，怡和洋行早在1844年就设想将铁路从印度的加尔各答修到中国广州。尽管关系密切得如同同志加兄弟，恭亲王依然坚定地拒绝了这一请求。
同一年，英、法、美三国驻上海领事，及27家在沪的外资企业，集体觐见李鸿章。李鸿章当时还没调到中央混上“中堂”，只是个地方干部，担任江苏省省长（“巡抚”）。外商们要求修建一条从上海到苏州的铁路，也遭到李鸿章的严词拒绝。
你有政策，我有对策。在大清国的红灯面前，洋人们也学会了绕着走。威妥玛骑驴上任后一年（1865年），北京城终于出现了铁路。英国人杜兰德在宣武门外护城河边，铺了一段约500多米的小铁路，其上一台蒸汽机车“迅疾如飞”。那与其说是交通工具，不如说是嘉年华里的大玩具。当然，这绝非英国人吃饱了撑的行为艺术，而是一次广告促销。满以为“迅疾如飞”的火车一亮相，北京城内千树万树的榆木疙瘩们就能突然绽开，但没想到弄巧成拙。对这一新生事物，“京人诧为妖物”，“举国若狂，几至大变”，严重威胁到了安定团结的大好局面。首都公安机关（“步军统领衙门”）雷厉风行，重拳出击，紧急拆除了这段铁路，及时地消除了社会不安定因素。
在后世的主流史家眼里，彼时以恭亲王、李鸿章为代表的大清政府，在铁路建设上如同小脚老太太一般，胆子不够大，步子不够快，正是其颟顸、愚味的表现。但在那些看似无稽的“风水”等遁词后，恭亲王、李鸿章们的主要顾虑，还是在于国家的经济主权。铁路这一利权不能轻易让与外人，要尽量保留到中国自身经济恢复之后，自行建造。其实，同一时期大清国已经展现了对新生事物的热烈追求和对主权的坚定维护。恭亲王批准在英国一掷千金，购买了一整支新式舰队（“阿思本舰队”），后来又不惜赔本变卖，也不让英国人控制枪杆子，以维护大清中央对这支装备了世界上最先进军舰的舰队的绝对指挥权。
毛驴似乎战胜了铁路。但当时洋人中的敏锐观察者，却并未附和着轻率攻击大清国的颟顸、愚味，他们已经嗅到了“风水”等荒诞外衣包裹下的大清经济民族主义的内刚。
一位长期观察大清政治的英国人高思特在1899年出版的《中国的进步》中，搬出了英国铁路初建时种种颟顸行为，为中国辩护，实在值得那些轻率非议先人的国人一读：
“六十多年前在英国，当人们建议筑造第一条铁路时，全国吵闹反对。如果那些喜欢嘲笑中国人害怕蒸汽机工厂和铁路运营的人们，能回忆及此，不是没有好处的。”
“那时英国人所提出的反对，比今天中国人所表示的厌恶，可笑得多了。中国人不喜欢他们的墓地受到侵害，或是他们风水的规条受到破坏。但是在英国，一个著名的律师居然说，狂风时，蒸汽机将无法运转，即使‘搅拨火炉。甚至增加蒸汽的压力到锅炉要爆炸的地步’，也是毫无用处的。医学家说，隧道的暗淡与潮湿，汽笛的尖叫，机器的飞转，都将给公共卫生带来很大的损害。机车通过时的火花，将引起房屋火灾。乡绅们则担心自己牧场上的牛将受到惊吓而不再进食，母鸡则将停止卜蛋。许多人甚至担心工厂所吐出的烟雾将使蓝天从此变得暗淡无光（雪珥注：此点倒是蒙对了，符合“环保”理念）。这些荒谬可笑的担忧，要是拿来和中国人所提出的沉静的、十分有理的反对相比较，英国人可得自惭形秽。”
高思特认为，在面对铁路的“威胁”时，“中国一般人民的举动是有理而适度的”，因为“当人们的生计受到威胁的时候，愤怒的示威再加上暴动，是不可避免的”。他建议欧洲人对比一下“和中国人在生活、文化、思想方式上有着巨大差别”，然后就会“对中国从1860年到1895年之间的迅猛的进步，实在不能不感到惊叹！
而深深介人大清铁路发展的另外一位英国人肯特在其1907年出版的《中国铁路企业》（中译本改名为《中国铁路发展史》）一书中，大力肯定了恭亲王和李鸿章们的主权主张：
“不幸，这一个计划（雪珥注：指修建上海到苏州的铁路）虽经领事团重要人物的关说，却遭到断然的拒绝。李鸿章明确地通知领事团说，只有中国人自己创办和管理铁路，才会对中国人有利，并且中国人坚决反对在内地雇佣外国人。同时，一旦因筑路而强征中国人民的土地，将会引起极大的反对。他更直率地拒绝居间将任何此类建议奏报朝廷。他甚至表示，他有责任反对外国人追求铁路建设的特许权，这种特许权将使列强在中国取得过分的权利。”
骑驴看唱本，朦胧但坚定的主权意识，成为恭亲王的京韵与李鸿章的徽调中的主旋律。
近二十年过去了，尽管威妥玛在很多个清晨站在高高的城墙上，盼着铁路修到他脚下，但直到1882年他卸任离京，他依然必须骑在马背上––这次终于不是驴了––颠簸着走向几乎完全西化的天津港……
第三十九章 大清“地铁”
【 老外们也在摸着石头过河。与大清国三天打渔、两天晒网的“慢摸”不同，
老外们使劲在水里倒腾。既然大清国坚决不同意，那自然就只好“上有政策，
下有对策”，“看见红灯绕着走”了。】
城市未必让生活更美好，却绝对让生活更八卦，尤其在上海这样的大城市。
“轧闹猛”（爱看热闹），是围城内的“城里人”和围城外的“乡窝人”的极少数共同点之一。打从洋人到了上海这只“角”，就几乎没有断过西洋景可看。只要是新鲜玩意儿，即使没有组织上统一安排，“阿拉们”照样扎堆欣赏，丝毫不会流露出保守颟顸的囧样，难免令人会因此而确信大清改革真乃民心所向。
天后官附近的苏州河二摆渡北岸（在今河南北路和塘沽路口）矗立立起了一座崭新的西式建筑，这就是日后人称“火轮房”的所在。“火轮房”附近，一早就是人山人海了，一辆辆或中式、或西式的马车从城里逶迤而来，车上的乘客们衣着光鲜，辫子梳得油光铮亮，在七月的烈日下散发着头油的怪味。
这是1876年7月4日，“吴淞铁路”试运行的第二天，1000名与外商有生意往来的中国商人，被邀请至此开洋荤。而前一天的试运行，贵宾们则全部是驻沪的老外们。英国著名的《图片报》画下了当时的盛况：在用秸杆编成的围栏外，乡民们张大了嘴看着这头铁马奔驰，一个孩童躲在大人的背后，却又努力从人群缝隙中观看。
这是大清国第一条营运铁路。这一改革的新生事物，似乎受到了大清人民的热烈欢迎。7月3日，铁路正式向公众营业。《申报》记录道：“到下午一点钟，男女老幼，纷至沓来，大半皆愿坐上中两等之车，顷刻之间，车厢已无虚位，尽有买得上中之票仍坐下等车者。迨车已开行，而来人尚如潮涌至。”
但是，这却是一条不折不扣的“地下铁路”––没有经过大清国政府批准的违章建筑。
上海开埠之后，成为中国联结世界的交